示范裁判立标准 批量调解见成效——西固法院以“示范裁判+批量调解”成功化解物业纠纷

“一个好的案例胜过一打文件”，典型判决的示范引领作用对于化解矛盾纠纷有着重要作用。近日，西固法院运用“示范裁判+批量调解”机制，依法审理了一起物业纠纷案件，并以个案示范明确裁判尺度，为同小区类似纠纷批量化调解树立了样板。

原告某物业公司自西固区某小区建成之日起就与小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定物业公司提供服务的受益人为该小区的全体业主和物业使用人，负责向小区内的业主和物业使用人收取或代收物业服务费、停车（场）库车位停车费、采暖费、水电费等费用。张某于2014年入住该小区，之前也一直按照物业公司的通知交纳各种费用。但从2025年起，张某迁居别处，此后再未交纳过费用，物业公司屡次催讨未果，遂向西固法院提起诉讼。此外，原告物业公司在立案时表示，该小区业主中和被告张某一样的情况还有很多，之后还会陆续向法院提起诉讼。

被告张某在答辩时称，物业服务合同是小区建设单位与物业公司所签订，自己从未与物业公司订约，物业公司无权依据《前期物业服务合同》向自己收取费用；此外，其已于一年多前搬家，现案涉房屋长期空置，自己没有接受过物业服务，故有权拒交物业费、采暖费等费用。

西固法院研判后认为，该纠纷是典型的物业矛盾，具有一定的普遍性，若简单一判了之，极易引发群体对立，影响社会和谐。为此，西固法院决定将本案作为示范案件，并启动“示范裁判+批量调解”机制，以个案的依法审理推动类案的稳妥化解。

案件审理过程中，办案法官深入结合案件的具体事实与《中华人民共和国民法典》中的相关法律规定，针对“《前期物业服务合同》对全体业主是否有效”和“空置房屋是否应当交纳物业费、采暖费”这两个双方当事人争议的焦点问题，充分开展释法工作。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”这是因为，物业服务合同并非“一对一”的个人协议，而是面向小区所有业主的“集体合同”。新房交付时，业主大会（或业委会）尚未成立，开发商会依法选聘物业公司并签订《前期物业服务合同》，可以让尚不具备法定条件去选聘物业服务企业的业主在入住后第一时间就能够享受必要的前期物业服务，有利于维护交易秩序和业主利益。当然，业主大会（或业委会）成立后，法律允许且鼓励业主大会（或业委会）与物业服务企业协商签订新的合同。但无论何种形式，物业服务合同的签订主体都不是某个单独的业主，故业主不能以自己未签订书面物业服务合同为由否认前期物业服务合同的效力。

其次，未入住不等于未接受服务，更不等于不用交费。这是因为，物业服务是针对整个物业区域的公共部分和整体秩序提供的，而非为某个具体业主提供的专属服务。物业公司按照相关约定对小区进行绿化养护、卫生清理、治安巡逻，提供了一系列公共性服务，实际上是间接地向每一个业主提供了服务，且这些服务并不会因为某一户业主未实际居住而停止或减少。当然，空置房业主具体应当交纳多少物业费，目前各地规定不一，业主应当积极主动与物业公司协商，争取一定的减免优惠，但不能径自以房屋空置为由拒交物业费。

据此，西固法院依法判决支持了原告物业公司的诉讼请求。宣判后，被告张某不服一审判决提出上诉，二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

生效判决作出后，西固法院立即启动批量调解工作，依托西固区综治中心和物业公司，对小区内同类纠纷进行批量调解。调解过程中，调解员以生效示范判决为遵循，逐一对接小区其他29位欠费业主，一方面向当事人逐条解读判决内容、法律依据，精准界定业主和物业公司双方的权利义务；另一方面，鼓励物业公司对主动交纳物业费的空置房业主给予适当的优惠措施，源头消除业主的抵触心理和对立情绪。经过法院、综治中心的共同努力，小区内其他29位业主全部主动交纳了拖欠的各类费用，这一批物业纠纷得到了高效稳妥的化解。

本案中，西固法院通过示范判决，明确了裁判的依据和尺度，引导其他业主知晓法律风险及后续处置方向；同时通过与综治中心联合发力，参照判决标准完成批量调解，避免同类型纠纷大量涌入法院，实现了“判一件、调一批”的工作目标。下一步，西固法院将持续深化“示范性诉讼+批量化调解”试点工作，坚持以典型个案立标准、以专业力量化纠纷、以法治宣传筑根基，促进更多矛盾纠纷实质化解、源头化解。